Les investissements immobiliers via dispositif PINEL
-Les particuliers qui souhaitent faire un investissement immobilier à but locatif ont tout intérêt à s’intéresser au dispositif Pinel.
En effet, suivant les cas, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt totale à hauteur de 21 % en métropole et 32 % en outre-mer du montant de l’investissement en utilisant ce dispositif.
En d’autres termes, on peut considérer que l’investissement du particulier en outre-mer, ne lui coûtera que 68 % de la somme totale.
En effet, le particulier qui va tout de même payer les 32 % pour l’investissement, utilisera cette somme pour son investissement au lieu de la verser aux impôts.
Ce dispositif est très avantageux d’autant qu’il porte sur des logements neufs ou assimilés.
- Qui peut bénéficier de ce dispositif ?
Toutes les personnes physiques, en l’occurrence les particuliers peuvent souscrire à ce dispositif.
Il est également possible de créer une société civile immobilière qui sera alors nécessairement soumise à l’impôt sur le revenu uniquement, ou de souscrire à des parts de sociétés civiles de placement immobilier à la condition que 95 % du montant de la souscription soient utilisés pour financer l’achat du bien.
- Quelles sont les biens immobiliers qui peuvent être acquis pour profiter de ce dispositif ?
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut acquérir notamment (liste non exhaustive) : un logement neuf, un logement en construction en l’état futur d’achèvement, un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production et la livraison d’un immeuble neuf, ou encore des locaux par exemple affectés à l’usage de bureaux et qui font l’objet de travaux de transformation logement.
- Quelle particularité doit présenter le logement ?
Le logement doit bénéficier du label « BBC 2005 » ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
Pour les logements anciens ou acquis en l’état futur d’achèvement, ils doivent bénéficier du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 ».
Le logement doit être situé en France ou dans les collectivités territoriales d’outre-mer.
- Quelles sont les engagements de location que doivent respecter les investisseurs ?
L’investisseur doit louer le logement nu à titre d’habitation principale à une personne qui ne figure pas dans son foyer fiscal.
Il doit aujourd’hui être pris l’engagement minimum de location pour une durée fixe de neuf ans.
À l’issue de cette période, l’engagement peut être prorogé pour une durée de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans, et donc la durée maximale est aujourd’hui de 12 ans.
Par ailleurs, des plafonds de loyer mensuel par mètre carré ont été fixés suivants les zones géographiques (zone A, A bis, B1 ou B2).
En outre, des plafonds de revenus des locataires du bien sont également fixés chaque année.
- À combien s’élève le montant de la réduction d’impôt ?
Le montant de la réduction d’impôt ne pourra pas dépasser 300 000 €, qui est calculée sur la base du prix de revient du logement.
Le taux de la réduction d’impôt est aujourd’hui d’un montant maximal de 21 % en métropole :
– de 12 % si la durée location est de six ans ou de 18 % si location est prévue pour neuf ans.
– En cas de prorogation de l’engagement, le taux est augmenté de 6 % pour la première période triennale 3 % pour la seconde période triennale, ou 3 % pour la période triennale si l’engagement initial était de neuf ans.
Ainsi qu’indiqué plus haut, le taux de la réduction d’impôt maximal en outre-mer peut être égal à 32 %.
- Quelles sont les justificatifs qu’il faut garder à disposition de l’administration ?
Puisque le système de la déclaration d’impôt est déclaratif, il est normal que l’administration puisse procéder à des contrôles pour éviter les fraudes et les abus.
Ainsi, lorsqu’un particulier souhaite recourir au dispositif Pinel, il faut qu’il ait rédigé/établi et qu’il tienne à disposition de l’administration :
• l’engagement de location ;
• l’engagement de conservation des parts sociales le cas échéant ;
• la copie du bail ;
• la copie de la demande de permis de construire le cas échéant ;
• la copie de l’avis d’imposition ou de non imposition du locataire (des plafonds de ressources annuelles des locataires sont en effet fixés suivants les années) ;
• la copie des actes authentiques ou des factures des éventuelles entreprises qui sont intervenues dans le logement.
Attention, en cas de non-respect des dispositions du dispositif, des reprises de la réduction d’impôt peuvent être effectuées par l’administration, avec d’éventuelles sanctions financières.
Maxence Perrin
Avocat fiscaliste à Dijon
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