Bail commercial et clause d’exclusivité : que faire si votre bailleur installe un concurrent direct ?

Dans le cadre d’un bail commercial, il est fréquent que le locataire négocie l’insertion d’une clause d’exclusivité afin de protéger son activité contre l’installation d’un concurrent direct au sein du même ensemble immobilier.

Cette clause vient renforcer l’obligation de jouissance paisible que le bailleur doit au locataire.

En effet, l’article 1719 du Code civil dispose notamment que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : (...) 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

Grâce à cette clause, le bailleur s’engage à ne pas louer d’autres locaux du même ensemble à un commerçant exerçant une activité concurrente à celle du locataire bénéficiaire de l’exclusivité.

Lorsque le bailleur méconnaît cet engagement et autorise l’installation d’un concurrent direct, sa responsabilité civile contractuelle peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

Le locataire dispose alors de plusieurs moyens d’action.

Dans les situations d’urgence, il peut saisir le juge des référés afin de faire cesser rapidement le trouble subi. Il est également possible de solliciter une provision à valoir sur les dommages et intérêts qui seront ultérieurement réclamés.

Parallèlement, une procédure au fond peut être engagée afin d’obtenir une réparation intégrale du préjudice commercial subi du fait de la violation de la clause d’exclusivité.

Selon les circonstances, le préjudice peut notamment résulter :

• d’une baisse du chiffre d’affaires ;
• d’une perte de clientèle ;
• d’une diminution de la valeur du fonds de commerce ;
• ou encore d’une dégradation de l’attractivité de l’activité exploitée.

Afin de chiffrer précisément les conséquences économiques de cette violation, le tribunal peut ordonner une expertise judiciaire. L’expert désigné analysera alors les données comptables et commerciales afin d’évaluer le préjudice réellement subi par le locataire.

La rédaction de la clause d’exclusivité revêt donc une importance particulière. Une clause précise et adaptée à l’activité exercée constitue un outil efficace de protection du commerçant contre l’arrivée d’une concurrence non souhaitée.

Maxence Perrin

Avocat à Dijon – Droit des baux commerciaux

Côte-d'Or – Bourgogne-Franche-Comté