Déplafonnement du loyer commercial pour modification des facteurs de commercialité

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. »

Autrement dit, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné, sauf si des modifications notables des facteurs locaux de commercialité sont intervenues (changement d’environnement économique, ouverture de nouvelles infrastructures, évolution de la fréquentation, etc.).

Dans ce cas, le bailleur peut solliciter le déplafonnement du loyer, à condition de prouver que ces modifications ont une incidence favorable sur l’activité du locataire.
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C’est ce qu’a récemment rappelé la Cour de cassation (3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation., 18 septembre 2025, n°24-13.288) : le déplafonnement ne peut être justifié que si les changements invoqués ont une influence économique réelle pour le preneur.

Maxence Perrin
Avocat à DIJON en droit commercial