Est-il possible de soulever l’exception d’inexécution pour tenter de ne pas payer des loyers commerciaux pendant la période COVID ?
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Conformément aux dispositions de l’article 1219 du Code civil :
« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Ainsi, au visa de ce texte, un locataire qui ne peut actuellement exploiter, pourrait être tenté de soulever ces dispositions pour tenter de demander à une juridiction d’ « annuler » les loyers commerciaux.

Toutefois, à l’analyse de la jurisprudence récente, ce point de droit est toujours rejeté par le juge.

Les juridictions considèrent en effet que dans la mesure où ce n’est pas la faute du bailleur si les commerces doivent être fermés, l’exception d’inexécution ne peut être soulevée par le locataire.
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Pour exemple, cette position est régulièrement rappelée par les juridictions du fond (tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2021, numéro 18/02353) ou par le juge des référés (tribunal judiciaire de Paris, 26 octobre 2020, numéro 20/53713).

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit commercial