Jouissance paisible du locataire commercial

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Ainsi, le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible des locaux loués pendant toute la durée du bail.
En contrepartie, le locataire a l’obligation de payer les loyers conformément à l’article 1728 du Code civil.
Cependant, lorsque le locataire subit un trouble de jouissance l’empêchant de bénéficier paisiblement des lieux, il peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers.

La Cour de cassation (3e civ., 18 septembre 2025, n°23-24.005) a récemment rappelé qu’il n’est pas nécessaire que le locataire mette en demeure le bailleur avant de cesser le paiement : il peut invoquer le trouble a posteriori, une fois l’action judiciaire engagée.
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Maxence Perrin
Avocat à DIJON en droit commercial