La déspécialisation du bail commercial

Lorsque l’exploitant prend à bail des locaux pour son activité, un bail commercial est régularisé.

Ce bail comprend toujours l’activité exercée dans les locaux.

Toutefois, le commerçant peut souhaiter modifier la destination des locaux, pour changer notamment son activité ou l’élargir.

Par exemple, un boulanger va souhaiter vendre des journaux ou un bureau de tabac va souhaiter commercialiser des crêpes.

Un changement/une extension d’activité est donc envisagée.


Le code de commerce prévoit une procédure de déspécialisation qui est expliquée aux articles L145-47 et suivants du code de commerce.

Pour demander la déspécialisation, le locataire doit écrire à son bailleur pour lui demander le changement d’activité.

Le locataire qui souhaite procéder à une demande de déspécialisation auprès de son bailleur, doit également avertir les créanciers inscrits sur le fonds de commerce conformément aux dispositions de l’article L145-49 du code de commerce.

En effet, ces derniers, titulaires d’une créance à l’encontre du débiteur (locataire), ont tout intérêt à préserver leurs droits et ont la possibilité de demander que le changement d’activité soit subordonné au respect de conditions permettant notamment d’éviter une déperdition de la valeur du fonds de commerce

Concernant la procédure à respecter par le locataire pour obtenir la déspécialisation, si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, l’absence de réponse vaut acceptation.

Si le bailleur refuse, un recours pourra être engagé devant le tribunal de grande instance, par le locataire.

Le tribunal de grande instance appréciera alors s’il convient d’accepter la déspécialisation, en fonction notamment du lien avec l’activité initiale et de la nécessité ou non, d’un point de vue économique, d’accorder cette activité pour l’exploitant en place dans les locaux.

Quoi qu’il en soit, il peut arriver que le bailleur refuse le changement d’activité, par exemple lorsque la nouvelle activité envisagée peut générer des odeurs désagréables ou être de nature à endommager les locaux.

Une indemnité dite de « déspécialisation » pourra être accordée au bailleur pour compenser le préjudice qu’il est susceptible de subir, conformément aux dispositions de l’article L145-50 du code de commerce.

Maxence PERRIN
Avocat au barreau de DIJON en droit commercial