Le bailleur d’un débiteur en procédure collective, peut-il opposer la compensation avec le dépôt de garantie, au moment où il déclare sa créance au passif ?
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Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), le bailleur doit déclarer sa créance au passif de la procédure collective, s’agissant des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Il a 2 mois pour déclarer sa créance entre les mains du mandataire, à compter de la publication au BODACC du jugement d'ouverture de la procédure collective.

Sachant que le bailleur dispose du dépôt de garantie, versé par son locataire, au moment de l’entrée dans les lieux, il peut être tentant de demander la compensation entre sa créance locative et le dépôt de garantie.

Cela lui permet de ne pas avoir à restituer son dépôt de garantie si le montant de la créance antérieure à l’encontre du locataire, est au moins égale au montant du dépôt de garantie.

D’autre part, l’article L662-7 du Code de commerce indique clairement :
« Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. »

Cet article est applicable en cas de sauvegarde, mais également en cas de redressement judiciaire (article L631-14 du Code de commerce), et dans le cadre d’une liquidation judiciaire (article L641-3 du Code de commerce).

La créance locative serait donc connexe avec la créance au titre du dépôt de garantie, car issue du même contrat de bail.

La Cour de cassation a donc déjà rendu une décision permettant de considérer que créance au titre du dépôt de garantie et créance au titre de l’arriéré locatif, peuvent se compenser (Com. 6 juin 1989, n° 88-13.501).

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des procédures collectives
Avocat à DIJON en Droit des baux commerciaux

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