Le déplafonnement du loyer commercial
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Conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du Code de Commerce :



« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ».

Ainsi, le loyer du bail commercial est plafonné au cours des 9 premières années.

Si le locataire ne sollicite pas le renouvellement du bail commercial avant l’expiration des 9 ans, celui-ci se poursuit par tacite prolongation.

Ensuite, une fois que les 12 ans se sont écoulés, le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer commercial en attendant le lendemain de l’expiration de la durée de 12 ans.

Il lui suffit à ce moment de notifier un congé avec offre de renouvellement au lendemain des 12 ans.

Cela permet en déplafonnant le loyer de fixer le nouveau loyer à la valeur locative et la demande de renouvellement peut interrompre la tacite prolongation.

Dans ces conditions, le bailleur a toujours intérêt à laisser s’écouler le bail initial et surtout à ce qu’il se prolonge tacitement, pour obtenir le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans.

En cas de contentieux, la Commission Départementale de conciliation qui est composée de bailleurs et de locataires peut être saisie, ainsi qu’une juridiction pour statuer sur le nouveau loyer du bail commercial.

Maxence PERRIN
Avocat à Dijon en droit commercial

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