Les charges répercutables au locataire dans un bail commercial

Les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce encadrent strictement la répartition des charges entre le bailleur et le locataire dans le cadre d'un bail commercial.

D'une manière générale, certaines charges peuvent être mises à la charge du locataire dès lors que le bail le prévoit.

Il s'agit notamment :

• des factures de consommation d'eau, de gaz et d'électricité ;
• des frais de chauffage et de climatisation ;
• des contrats de maintenance ;
• de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• de la taxe foncière ;
• ainsi que de certaines charges de copropriété.

En revanche, le législateur a souhaité protéger le locataire commercial en interdisant la répercussion de certaines dépenses.

Ainsi, conformément à l'article R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent notamment pas être mises à la charge du locataire :

• les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers du bailleur ;
• les travaux de mise en conformité lorsqu'ils relèvent des grosses réparations.

S'agissant de la taxe foncière, celle-ci peut être supportée par le locataire à condition que le bail commercial le prévoie de manière expresse et non équivoque.

Enfin, le bailleur est tenu de fournir au locataire un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Une rédaction rigoureuse du bail commercial demeure donc essentielle afin d'éviter tout litige ultérieur relatif à la répartition des charges.

Maxence Perrin

Avocat à Dijon – Droit des baux commerciaux

Côte-d'Or – Bourgogne-Franche-Comté