L’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial
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Conformément aux dispositions du Code civil, le bailleur est astreint à un certain nombre d’obligations envers son locataire, concernant le local donné à bail.

L’article 1719 du Code civil indique en effet :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Si précisément, le local présente des désordres structurels, suffisamment graves, qui peuvent être reprochés au bailleur, le locataire peut envisager de solliciter une action en réparation, voire une action en résiliation judiciaire du bail commercial.

L’action en réparation, pourra tendant à obtenir une indemnisation au titre par exemple des pertes d’exploitation.

L’action en résiliation judiciaire du bail commercial pourra quant à elle tendre à une demande d’indemnité d’éviction.

Pour exemple, dans une décision récente, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a relevé (Cass 3ème civ., 3 décembre 2020, numéro 19 – 12. 871), que le bailleur ne remplissait pas son obligation de délivrance conforme en ces termes :
« En statuant ainsi, tout en constatant que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu'il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement étaient à prévoir et qu'un dispositif d'étaiement provisoire devait être mis en place, ce dont il se déduisait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance. »

Le locataire commercial ne doit pas hésiter à solliciter le cas échéant une expertise judiciaire en référé ou avant dire droit, pour constater des désordres, et chiffrer le cas échéant son préjudice économique ou une indemnité d’éviction à percevoir.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit commercial

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