L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux loués à son locataire

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Conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil, au rang des obligations que le bailleur doit respecter figurent celles-ci :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Ainsi, la loi impose notamment au bailleur de fournir à son locataire les locaux, et de lui en assurer la jouissance paisible.
Dans une décision récente, rendue par la Cour de cassation, dans une affaire où le bailleur avait apposé un verrou sur la porte du local pour empêcher l’accès à son locataire, la Cour de cassation a retenu quand bien même que le restaurant en question était fermé, que le bailleur ne pouvait manquer à son obligation de jouissance paisible envers locataire et par conséquent, l’arrêt de la Cour d’appel ayant débouté le locataire de ses demandes formées au titre de la jouissance paisible a été réformé (Cass. 3ème civ.,4 mars 2021, numéro 19 – 13. 240).

S’agissant de l’exception d’inexécution, qui est souvent soulevée par le locataire, pour tenter d’arrêter le payer les loyers lorsqu’il prétend qu’il subit des désordres, la jurisprudence précise d’ailleurs que l’autorisation du preneur à suspendre le règlement des loyers ne peut être prononcée que si le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance ou d’entretien (CA LYON, 8ème Chambre, 22 mai 2018, n° 17/04756).

Cet arrêt de la Cour d’appel de LYON en date du 22 mai 2018 confirme que la suspension du paiement des loyers du preneur est proportionnelle à l’inexécution de l’obligation de délivrance et de réparation du bailleur (article 1719 du Code civil), seulement lorsque le locataire est dans l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds dans les lieux loués.

D’ailleurs, la Cour de cassation a déjà retenu que l’exception d’inexécution ne peut être soulevée par le locataire pour arrêter le paiement du loyer, que dans le cas où le défaut d’entretien est tel qu’il rend l’usage de la chose impossible (3ème Civ. 20 février 1991, n° 89-18.372).

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit commercial

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