Pourquoi le locataire commercial a intérêt à solliciter le renouvellement de son bail ?
-Le bail commercial est généralement souscrit pour une période dite « 3, 6, 9 », soit pour une durée de deux ans avec des périodes intermédiaires triennales.
Au terme des 9 ans, le locataire a tout intérêt à solliciter le renouvellement de son bail commercial.
Pour ce faire, il suffit d'envoyer une demande de renouvellement à son bailleur.
S'il oublie de le faire, le bail se poursuivra par tacite reconduction, mais au bout de 12 ans, le bailleur sera fondé à solliciter le déplafonnement du loyer commercial.
En effet, l'article L145-34 du Code de commerce indique :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente».
Ainsi, au bout de 12 ans, si le bail se poursuit par tacite reconduction, le bailleur est fondé à solliciter le déplafonnement du loyer commercial, ce qui peut avoir des conséquences économiques importantes pour le locataire commercial.
Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des Baux Commerciaux
Au terme des 9 ans, le locataire a tout intérêt à solliciter le renouvellement de son bail commercial.
Pour ce faire, il suffit d'envoyer une demande de renouvellement à son bailleur.
S'il oublie de le faire, le bail se poursuivra par tacite reconduction, mais au bout de 12 ans, le bailleur sera fondé à solliciter le déplafonnement du loyer commercial.
En effet, l'article L145-34 du Code de commerce indique :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente».
Ainsi, au bout de 12 ans, si le bail se poursuit par tacite reconduction, le bailleur est fondé à solliciter le déplafonnement du loyer commercial, ce qui peut avoir des conséquences économiques importantes pour le locataire commercial.
Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des Baux Commerciaux
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