Bail commercial : comment réviser ou renégocier le loyer ? 

Conformément aux dispositions de l’article L.145-38 du Code de commerce :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

 Au visa des dispositions de ce texte, il est possible trois ans après la date d’entrée en jouissance ou du renouvellement du bail de solliciter une révision du loyer commercial.

Cette révision peut toujours être amiable entre les parties, ou elle peut être sollicitée en cours de bail.

Néanmoins, cette variation est plafonnée car elle ne peut varier qu’en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf à ce qu’il y ait une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de plus de 10 % de la valeur locative.

Dans cette hypothèse, la variation de loyer ne peut entraîner une augmentation du loyer supérieure pour un an à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
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Maxence Perrin
Avocat à DIJON en droit immobilier