Le bail commercial peut être résilié de plein droit en cas de liquidation judiciaire

Lorsque le débiteur/locataire fait l'objet d'un jugement d'ouverture de liquidation judiciaire, le bailleur commercial souhaite évidemment récupérer son local rapidement pour pouvoir le relouer.

Il doit néanmoins obtenir au préalable la résiliation du bail.

En situation normal, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, avant d'envisager la saisine d'une juridiction pour obtenir l'expulsion judiciaire, suite à des impayés de loyer (article L145-41 du Code de commerce).

Toutefois, la Chambre commerciale de la Cour de cassation vient d'indiquer que suite à l'ouverture d'une liquidation judiciaire, si le débiteur failli ne paie plus son loyer, le bail peut être résilié de plein droit, sur simple demande du bailleur adressée au juge commissaire (Com. 9 octobre 2019, n° 18-17.563).

Il suffit en effet au bailleur de solliciter la résiliation de plein droit du bail commercial, sur le fondement des dispositions de l'article L641-12, 3° du Code de commerce.

​​​​​​​Cette procédure est distincte de celle visée à l'article L145-41 du Code de commerce imposant un commandement de payer préalable.

Le bailleur peut ainsi s'éviter l'étape du commandement de payer, suite à la mise en liquidation judiciaire de son locataire, pour obtenir la résiliation du bail commercial, en cas d'impayés de loyer durant plus de 3 mois (l'article L622-14 du Code de commerce s'applique et prévoit ce délai de 3 mois à respecter).

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en droit des entreprises en difficulté