Quelles démarches le bailleur commercial doit-il réaliser en cas d’ouverture de liquidation judiciaire de son locataire ?
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D’une manière générale, le jugement d’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas la résiliation automatique des contrats en cours.

Il en va de même en matière de baux commerciaux.

Ainsi, suite au jugement d’ouverture de la procédure collective, le bailleur commercial doit dans un premier temps déclarer sa créance entre les mains du mandataire liquidateur désigné, qui résulte en règle générale des loyers impayés, voire des factures de taxe foncière impayées.

Le bailleur a 2 mois pour déclarer sa créance, suite au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

Dans un second temps (ou en même temps d’ailleurs), le bailleur doit mettre le mandataire liquidateur en demeure de se prononcer sur le sort du bail en cours.

Si le mandataire liquidateur souhaite résilier le bail, par exemple lorsqu’il ne dispose pas de fonds pour payer les loyers postérieurs au jugement d’ouverture de liquidation, ou qu’il sait qu’il ne parviendra pas à vendre le fonds de commerce, le bailleur peut récupérer assez facilement son local.

En revanche, lorsque le mandataire liquidateur dispose d’un peu de trésorerie pour payer les loyers et qu’il souhaite « sauver le droit au bail » pour le vendre, il peut prendre le choix d’essayer de vendre le fonds de commerce, et donc prendre la décision de conserver le local pour continuer à le louer et trouver un éventuel acquéreur.

Dans cette hypothèse, le mandataire liquidateur doit continuer à payer les loyers tant qu’il n’a pas trouvé d’acheteur.

Si le mandataire liquidateur ne paie pas les loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation, le bailleur ne pourra agir en résiliation judiciaire de bail qu’à compter d’un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

C’est dans ces conditions qu’il faut intervenir assez rapidement auprès du mandataire liquidateur, non seulement pour déclarer la créance échue et privilégiée, mais également pour lui demander de prendre parti sur la poursuite du bail en cours.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit des baux commerciaux