Pourquoi le locataire commercial a tout intérêt à solliciter le renouvellement du bail commercial ?

Les baux commerciaux sont généralement souscrits pour une durée de 9 ans, sous la forme de périodes triennales 3, 6 et 9 ans.

Avant le terme des 9 ans, il est spécialement recommandé pour le locataire de solliciter le renouvellement de son bail commercial, pour redémarrer un nouveau bail.

En effet, si le bail est poursuivi au terme des 9 ans, sans avoir été renouvelé, via la tacite reconduction, le loyer sera déplafonné au bout de 12 ans.

C'est l'article L145-34 du Code de commerce qui prévoit le plafonnement du loyer commercial.

Mais il prévoit aussi en son 3ème alinéa qu'au bout de douze ans, par l'effet de la tacite reconduction, le plafonnement ne joue plus.

L'article L145-34 du Code de commerce indique effectivement :
" A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente."

L'idée est donc, pour le locataire, de bien surveiller la date d'arrivée du terme de son bail, pour solliciter son renouvellement juste avant et éviter la tacite reconduction, avec les inconvénients qu'elle comporte.

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Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des baux commerciaux