comment bien investir dans l'immobilier ? 

Pour investir dans l’immobilier seul ou à plusieurs, plusieurs régimes co-existent :

• En nom propre avec des revenus fonciers (micro-foncier pour les revenus inférieurs à 15000 permettant un abattement de 30% avant soumission au barème progressif) ou régime réel pour les revenus dépassant les 15000 Euros), ou encore le statut LMNP permettant plusieurs avantages ;
• En SCI avec imposition à l’impôt sur le revenu (fiscalité des particuliers) ou à l’impôt sur les sociétés.

L’idéal pour un futur acquéreur d’un bien locatif serait de s’intéresser au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), permettant d’amortir comptablement l’achat pour réduire le résultat imposable et ainsi autant que faire se peut, ne pas payer d’impôt ou peu sur les revenus locatifs.

En plus, le régime fiscal de la plus value des particuliers s’applique encore en restant sous le régime du LMNP.

Il existe 2 conditions pour bénéficier du statut du LMNP :

• Les revenus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 euros par an. (art. 155 IV. du CGI)
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux.

Autrement, pour éviter la fiscalité lourde des particuliers, il est préférable d’opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, qui permettra également d’amortir comptablement l’achat, mais l’inconvénient est l’assujetissement à la plus value des professionnels.

Maxence PERRIN

Avocat à DIJON en Droit fiscal