Déficit foncier : se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût

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Lorsqu’un particulier souhaite investir dans l’immobilier, il peut avoir tout intérêt à investir dans un bien à rénover, plutôt que dans un bien tout neuf.

En effet, si le montant des charges est supérieur au montant des loyers perçus, il crée un déficit foncier.

Or, ce déficit foncier présente l’avantage suivant : il est déductible du revenu brut global à hauteur de 10700 Euros annuellement, reportable pour l’excédent pendant 10 ans.

Ainsi, un particulier qui souhaite réduire le montant de son revenu brut global imposable, peut utiliser le mécanisme du déficit foncier.

Cela lui permettra de faire prendre de la valeur à son bien immobilier en le rénovant.

Les charges prises en compte pour le calcul du déficit foncier sont notamment les suivantes (liste non exhaustive) :
•             les travaux de rénovation ;
•             les charges d’entretien et de copropriété, voire de gardiennage ou de conciergerie ;
•             la taxe foncière ;
•             les frais d’agence immobilière ;
•             les intérêts d’emprunt (le capital d’emprunt ne peut pas être déduit).

Les principales limites au déficit foncier sont les suivantes :
•             il ne peut pas dépasser 10 700 € par an (le dispositif est présenté à l’article 156 I 3° du code général des impôts) ;
•             le bien loué doit le rester jusqu’au 31 décembre des trois années qui suivent ;
•             si le bien est loué via une société civile immobilière, celle-ci ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés et les associés doivent conserver les parts pendant six ans.

Quoi qu’il en soit, le contribuable qui constate que son revenu brut global et imposable s’avère, élevé au point qu’il figure dans les tranches de l’impôt sur le revenu les plus lourdement fiscalisés, a tout intérêt à recourir au déficit foncier pour se constituer un patrimoine immobilier.

Rappelons en effet que la tranche d’imposition > 73 780 € est fiscalisée à hauteur d’un montant de 41 %, et que celle > 156 245 € est fiscalisée à hauteur d’un montant de 45 %.

Maxence Perrin
Avocat fiscaliste à Dijon

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