Le régime fiscal des locations meublées

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A l'heure où les épargnants craignent de plus en plus pour les retraites à venir, les placements immobiliers conservent l'attrait d'investissements intéressants.

Louer meublé va représenter dans bien des cas une "niche fiscale", que le gouvernement a voulu favoriser notamment pour les travailleurs itinérants et les étudiants.

Le législateur a instauré des spécificités avantageuses, concernant les locations meublées.

Le loueur de biens meublés peut effectivement opter pour :
- le régime LMNP s'il ne dépasse pas 23000 Euros de revenus locatifs par an et que ces derniers n'excèdent pas ses autres revenus professionnels ;
- le régime de loueur meublé professionnel dans les autres cas (qui sera moins avantageux car soumis aux cotisations sociales et à la fiscalité des plus values des professionnels).

Le régime LMNP sera imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), en optant :
- soit pour le régime micro des locations meublées, si les revenus locatifs ne dépassent pas 70000 Euros par an, avec un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus imposables ;
- soit pour le régime du réel avec possibilité de déduire toutes les charges occurrentes à la location du bien, et surtout de pouvoir amortir comptablement le bien.

Le régime du réel sera très avantageux car en amortissant le bien, il sera par exemple possible d'envisager de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant la durée d'amortissement du bien.

Autre avantage, la fiscalité de la plus value en cas de revente sera celle des particuliers : la base prise en compte pour le calcul de la plus value taxable, sera le prix d'achat et non le prix d'achat déduction faite de l'amortissement.

Le régime LMNP cumule donc les avantages d'une SCI à l'IS où l'amortissement du bien est comptablement possible et de la fiscalité des particuliers pour la revente et le calcul de la plus value.

Le bien loué meublé pourra en outre l'être, moyennant des loyers plus élevés.

La liste des biens devant meubler le logement a été définie par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé : 
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En conclusion, le régime fiscal LMNP présente donc de nombreux avantages, à condition de tenir une comptabilité assidue et de procéder à quelques démarches administratives en plus que dans le cadre de la location d'un logement nu (déclaration au Registre du commerce et des sociétés).

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit fiscal

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