L’intérêt d’opter pour l’impôt sur le sociétés pour une société civile immobilière ​​​​​​​

Lors de l’immatriculation d’une société civile immobilière (SCI), il est nécessaire d’opter soit pour l’impôt sur le revenu (IR), auquel cas s’applique la fiscalité des particuliers, soit pour l’impôt sur les sociétés (IS), relevant de la fiscalité applicable aux entreprises.
Avant de faire ce choix, il convient d’examiner la tranche d’imposition dans laquelle se situent les associés. En effet, dans le cadre d’une option pour l’impôt sur le revenu, la société est dite fiscalement transparente : les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur tranche marginale d’imposition. Si ceux-ci se trouvent dans une tranche élevée du barème progressif, ils peuvent être lourdement fiscalisés sur les loyers perçus par la société.
Dans ce contexte, il peut être opportun d’opter pour l’impôt sur les sociétés, permettant de limiter la fiscalité aux taux plus modérés de l’IS, tant que les bénéfices restent dans la société.
À titre indicatif, la fiscalité à l’impôt sur les sociétés est la suivante :

• Imposition de principe à un taux de 25% ;
• Taux à 15% pour la part de bénéfices inférieure à 42500 Euros (sous conditions).

Par ailleurs, l’un des principaux avantages de l’option à l’IS réside dans la possibilité d’amortir comptablement le bien immobilier. L’amortissement constitue une charge non décaissée, venant réduire le résultat imposable de la société. Généralement, le montant annuel de l’amortissement est proche du montant des loyers perçus. Ainsi, par exemple, si l’on perçoit 500 € de loyers mensuels et que l’amortissement mensuel est également de 500 €, le résultat comptable est nul, et la société ne supporte donc aucune charge fiscale pendant la durée de l’amortissement du bien.

Maxence Perrin
Avocat à DIJON en droit fiscal