Nouveau formalisme pour les cessions de parts ou d'actions à prépondérance immobilière

Les cessions de parts sociales ou d'actions de sociétés à prépondérance immobilière sont désormais soumises à un formalisme renforcé.

Conformément aux dispositions de l'article 1865-1 du Code civil :

« I. - A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par :

1° Un acte authentique ;

2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ;

3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l'ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d'expert-comptable et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.

Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier.

II. - Le I du présent article n'est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier. »

Au visa des dispositions de ce texte, depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts sociales ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière (par exemple une SCI détenant un immeuble) doit obligatoirement être constatée :

• soit par un acte authentique reçu par un notaire ;
• soit par un acte sous signature privée contresigné par un avocat, conformément aux dispositions de l'article 1374 du Code civil ;
• ou, dans les cas limitativement prévus par la loi, par un acte rédigé par un expert-comptable.

Ce nouveau dispositif poursuit un objectif de lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et les flux financiers anormaux, en renforçant la sécurité juridique des opérations de cession.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 635-0 A du Code général des impôts :

« L'enregistrement des cessions mentionnées à l'article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l'acte authentique ou de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. »

Il en résulte que l'enregistrement de la cession auprès de l'administration fiscale est désormais conditionné à la présentation de l'un de ces actes. À défaut de respecter ce nouveau formalisme, la nullité de la cession peut être encourue.
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Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit des sociétés
Côte-d'Or – Bourgogne-Franche-Comté